Адаптация и сопровождение
СПС КонсультантПлюс в Москве и Московской области
Аренда: аудит сделки и договора
По договору аренды, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды:
В данной статье мы рассмотрим:
1. Учет аренды по ФСБУ 25/2018 (применение с 01.01.2022)
2. Налоговые схемы с арендой
3. Предупреждение рисков по договору аренды
Учет аренды по ФСБУ 25/2018
С 01 января 2022 года операции по аренде (лизингу) учитываются в соответствии с ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды», разработанного на основе МСФО (IFRS) 16 «Аренда». Данный стандарт касается коммерческих организаций, заключающих договоры о предоставлении/получении имущества во временное пользование за плату. За исключением следующих объектов договора:
- участки недр для геологоразведочных работ, добычи полезных ископаемых;
- результаты интеллектуальной деятельности, средства индивидуализации и их материальные носители;
- объекты концессионного соглашения.
При применении ФСБУ 25/2018 можно не менять учет по договору аренды в следующих случаях:
- для организаций, имеющих право на применение упрощенных способов бухучета, по договорам, исполнение которых началось до 01.01.2022 года;
- если срок договора аренды завершится до 31.12.2022 года;
- для арендодателей, классифицирующих объекты учета аренды по договору в качестве объектов операционной аренды;
- для арендаторов по договорам без субаренды, по которым право собственности на предмет аренды к ним не переходит и его нельзя выкупить по цене, значительно ниже справедливой стоимости + дополнительно: срок аренды по договору не более 12 месяцев или рыночная стоимость предмета аренды (без учета износа) не более 300 тысяч рублей.
1. Учет аренды по ФСБУ 25/2018 (применение с 01.01.2022)
2. Налоговые схемы с арендой
3. Предупреждение рисков по договору аренды
Учет аренды по ФСБУ 25/2018
С 01 января 2022 года операции по аренде (лизингу) учитываются в соответствии с ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды», разработанного на основе МСФО (IFRS) 16 «Аренда». Данный стандарт касается коммерческих организаций, заключающих договоры о предоставлении/получении имущества во временное пользование за плату. За исключением следующих объектов договора:
- участки недр для геологоразведочных работ, добычи полезных ископаемых;
- результаты интеллектуальной деятельности, средства индивидуализации и их материальные носители;
- объекты концессионного соглашения.
При применении ФСБУ 25/2018 можно не менять учет по договору аренды в следующих случаях:
- для организаций, имеющих право на применение упрощенных способов бухучета, по договорам, исполнение которых началось до 01.01.2022 года;
- если срок договора аренды завершится до 31.12.2022 года;
- для арендодателей, классифицирующих объекты учета аренды по договору в качестве объектов операционной аренды;
- для арендаторов по договорам без субаренды, по которым право собственности на предмет аренды к ним не переходит и его нельзя выкупить по цене, значительно ниже справедливой стоимости + дополнительно: срок аренды по договору не более 12 месяцев или рыночная стоимость предмета аренды (без учета износа) не более 300 тысяч рублей.
Налоговые схемы с арендой
1). Продажа с последующей арендой
Например, Постановление Арбитражного суда округа от 22.08.2020:
Организация продала взаимозависимому ООО на УСН оборудование, а после начала брать это же оборудование в аренду. При этом сумма продажи составила 1 млн. рублей, а ежемесячный платеж по аренде – 6,71 млн. рублей. Взаимозависимое ООО (арендодатель) выводил полученные средства учредителю в виде возврата займа. Данный учредитель на момент подписания и исполнения договора аренды участвовал в организации-арендаторе на 51%, а в арендодателе – на 100%. Суд сделал вывод, что организация фактически арендовала свое же имущество, разумной экономической цели в таких сделках не было, и признал получение необоснованной налоговой выгоды.
Другой пример, Постановление Арбитражного суда округа от 19.10.2018:
Так же организация продала оборудование, а после стала арендовать его у покупателя – взаимозависимого лица. Свидетельские показания работников обеих организации показали, что данное оборудование в период спорных сделок не перемещалось, а работы продолжались на тех же условиях. Что могло бы помочь налогоплательщику в данной ситуации:
- если бы смог доказать, что после продажи имущества он произвел какие-либо улучшения (например, ремонт или модернизацию), повлиявшие на стоимость последующей аренды;
- если бы смог доказать, что аренда через взаимозависимые организации производилась по причине того, что аналогичные предложения не были доступны для использования (например, не укладывались в сроки, из-за чего разница в цене имущества была бы «компенсирована» последующими санкциями по другим сделкам, где это имущество планировалось использовать);
- если бы смог доказать, что имущество после того, как было куплено, использовалось по назначению, а не только в операциях с взаимозависимыми лицами;
- если бы смог доказать, что сделки были реальными – оборудование прекращало использоваться и фактически передавалось покупателю и, наоборот, при последующей аренде.
2). Стоимость аренды существенно отличается от аналогичных рыночных предложений Пример возьмем тот же:
В ходе рассмотрения дела судом были приняты выводы, сделанные экспертной организацией. Она сопоставила условия сделки с рыночными предложениями. Было выявлено, что условия аренды на 34% превышают реальную рыночную стоимость аренды подобного оборудования. Что могло бы помочь налогоплательщику в данной ситуации (в дополнение к предыдущему):
- если бы смог доказать, что в его случае имущество имеет уникальные особенности, которые влияют на стоимость, поэтому сравнение с рыночными предложениями не уместно;
- если бы смог доказать, что разница в плате – это часть маркетинговой политики организации;
- если бы указал на эту разницу в самом договоре аренды.
3). Субаренда
Например, Постановление Арбитражного суда округа от 06.03.2020:
Владелец здания (фирма на ОСН) передал его в аренду по заниженной стоимости взаимозависимой фирме на УСН, которая далее сдавала полученные площади в аренду реальным арендаторам по нормальным ценам (в 5,2 – 17,2 раза выше, чем изначальная аренда). Владелец здания в дальнейшем самостоятельно размещал рекламу о сдаче торговых площадей в аренду. С конечными субарендаторами подписывались одними и теми же лицами (по которым и была установлена взаимозависимость). Кроме того, и владелец здания, и взаимозависимый арендатор вели централизованную бухгалтерию. Суд признал получение необоснованной налоговой выгоды.
Что могло бы помочь налогоплательщику в данной ситуации:
- отсутствие общих клиентов-арендаторов (в т.ч. «кочующие» от одной фирмы к другой);
- отсутствие централизованного учета работников, хранения документации в одном месте (договора, трудовые книжки и т.д.);
- разные источники информации (рекламы) по сдаче офисов в аренду в данном БЦ, контакты, отделы аренды (в т.ч. если он расположен в самом БЦ);
- отсутствие перекреста по затратам (например, на техническое обслуживание, ремонт, уборку, воду и т.д.) – любых общих расходов, которые оплачивает налогоплательщик или любая из фирм на субаренде, без распределения между собой.
Предупреждение рисков по договору аренды
1). Проведите комплексную оценку объекта аренды с учетом целей использования Выявленные недостатки (особенно, если они влияют на цель использования) объекта аренды укажите в договоре или акте. Выявление таких «скрытых» недостатков повлечет требование арендатора по их устранению и возмещению соответствующих расходов.
Если в договоре указана цель использования аренды, и арендатор пользуется имуществом не в соответствии с этими целями, арендодатель может потребовать расторжения договора и возмещения убытков (в случае неисполнения претензии).
2). Если фактически арендные отношения возникли до заключения договора
Вы можете согласовать распространение условий договора на фактические отношения, возникшие до его заключения. Для этого укажите дату начала таких отношений. При этом данный факт нужно подтвердить актом. Если акт приема-передачи имущества подписан после этой даты, то не получится взыскать плату за период до даты подписания. Также если не указать в договоре применение его условий к фактическим отношениям до заключения, арендодатель не вправе требовать оплаты аренды до заключения договора.
3). Возврат арендованного имущества
Если в договоре аренды указано, что имущество должно быть возвращено через определенное время после прекращения договора, а вы планируете прекратить договор – направьте соответствующее уведомление до окончания срока действия соглашения. Иначе суд может признать договор возобновленным на неопределенный срок.
Если стороны не согласовали требования к состоянию возвращаемого имущества, арендатор обязан вернуть его в состоянии, в котором оно было получено (с учетом нормального имущества).
4). Капитальный ремонт арендованного имущества
Указывайте в договоре не только обязанности по проведению капитального ремонта, но и за чей счет он должен проводиться. Иначе даже в случае возложения обязанностей по капитальному ремонту на арендатора, он вправе будет потребовать взыскание этой стоимости с арендодателя (зачет в счет арендной платы).
Если в договоре указано, что капитальный ремонт проводится за счет арендатора, который при приеме имущества не заявил о его недостатках, арендатор не вправе требовать от арендодателя возмещения соответствующих расходов.
Если в договоре не указано, какой капитальный ремонт должен проводить арендатор за свой счет – плановый или внеплановый, обязанности распространяются на оба вида ремонта.
5). Укажите, входит ли в размер арендной платы НДС
Если в договоре отсутствует указание об НДС, суд может сделать вывод, что плата согласована с учетом налога. В этом случае арендодатель не сможет требовать от арендатора уплаты НДС.
Учтите в договоре, будет ли влиять на размер арендной платы, если арендодатель перейдет на упрощенный режим налогообложения (уменьшение платы на сумму НДС). Если такое условие не согласовано, то арендная плата не поменяется.
6). Пени по договору аренды
Установите для каждого пени один способ определения ее размера – фиксированную сумму или процент за период просрочки. Если для пени указать сразу два способа (например, 10000 рублей по факту просрочки и 1% от стоимости за каждый день просрочки), то суд может признать данное условие несогласованным, т.е. невозможность такого взыскания.
7). Срок договора
Если сроки договора не согласованы, он заключен на неопределенный срок. В этом случае арендодатель имеет право отказаться от договора в любое время, предупредив арендатора за 1 месяц (за 3 месяца – при аренде недвижимого имущества).
Если договор заключен на определенный срок, и в нем не указано право арендатора на односторонний отказ от договора, то он не вправе заявить об отказе и прекратить вносить арендную плату.
8). Изменение арендной платы в одностороннем порядке
Если в договоре предусмотрено право арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы, то определите, из каких показателей должен исходить арендодатель.
1). Продажа с последующей арендой
Например, Постановление Арбитражного суда округа от 22.08.2020:
Организация продала взаимозависимому ООО на УСН оборудование, а после начала брать это же оборудование в аренду. При этом сумма продажи составила 1 млн. рублей, а ежемесячный платеж по аренде – 6,71 млн. рублей. Взаимозависимое ООО (арендодатель) выводил полученные средства учредителю в виде возврата займа. Данный учредитель на момент подписания и исполнения договора аренды участвовал в организации-арендаторе на 51%, а в арендодателе – на 100%. Суд сделал вывод, что организация фактически арендовала свое же имущество, разумной экономической цели в таких сделках не было, и признал получение необоснованной налоговой выгоды.
Другой пример, Постановление Арбитражного суда округа от 19.10.2018:
Так же организация продала оборудование, а после стала арендовать его у покупателя – взаимозависимого лица. Свидетельские показания работников обеих организации показали, что данное оборудование в период спорных сделок не перемещалось, а работы продолжались на тех же условиях. Что могло бы помочь налогоплательщику в данной ситуации:
- если бы смог доказать, что после продажи имущества он произвел какие-либо улучшения (например, ремонт или модернизацию), повлиявшие на стоимость последующей аренды;
- если бы смог доказать, что аренда через взаимозависимые организации производилась по причине того, что аналогичные предложения не были доступны для использования (например, не укладывались в сроки, из-за чего разница в цене имущества была бы «компенсирована» последующими санкциями по другим сделкам, где это имущество планировалось использовать);
- если бы смог доказать, что имущество после того, как было куплено, использовалось по назначению, а не только в операциях с взаимозависимыми лицами;
- если бы смог доказать, что сделки были реальными – оборудование прекращало использоваться и фактически передавалось покупателю и, наоборот, при последующей аренде.
2). Стоимость аренды существенно отличается от аналогичных рыночных предложений Пример возьмем тот же:
В ходе рассмотрения дела судом были приняты выводы, сделанные экспертной организацией. Она сопоставила условия сделки с рыночными предложениями. Было выявлено, что условия аренды на 34% превышают реальную рыночную стоимость аренды подобного оборудования. Что могло бы помочь налогоплательщику в данной ситуации (в дополнение к предыдущему):
- если бы смог доказать, что в его случае имущество имеет уникальные особенности, которые влияют на стоимость, поэтому сравнение с рыночными предложениями не уместно;
- если бы смог доказать, что разница в плате – это часть маркетинговой политики организации;
- если бы указал на эту разницу в самом договоре аренды.
3). Субаренда
Например, Постановление Арбитражного суда округа от 06.03.2020:
Владелец здания (фирма на ОСН) передал его в аренду по заниженной стоимости взаимозависимой фирме на УСН, которая далее сдавала полученные площади в аренду реальным арендаторам по нормальным ценам (в 5,2 – 17,2 раза выше, чем изначальная аренда). Владелец здания в дальнейшем самостоятельно размещал рекламу о сдаче торговых площадей в аренду. С конечными субарендаторами подписывались одними и теми же лицами (по которым и была установлена взаимозависимость). Кроме того, и владелец здания, и взаимозависимый арендатор вели централизованную бухгалтерию. Суд признал получение необоснованной налоговой выгоды.
Что могло бы помочь налогоплательщику в данной ситуации:
- отсутствие общих клиентов-арендаторов (в т.ч. «кочующие» от одной фирмы к другой);
- отсутствие централизованного учета работников, хранения документации в одном месте (договора, трудовые книжки и т.д.);
- разные источники информации (рекламы) по сдаче офисов в аренду в данном БЦ, контакты, отделы аренды (в т.ч. если он расположен в самом БЦ);
- отсутствие перекреста по затратам (например, на техническое обслуживание, ремонт, уборку, воду и т.д.) – любых общих расходов, которые оплачивает налогоплательщик или любая из фирм на субаренде, без распределения между собой.
Предупреждение рисков по договору аренды
1). Проведите комплексную оценку объекта аренды с учетом целей использования Выявленные недостатки (особенно, если они влияют на цель использования) объекта аренды укажите в договоре или акте. Выявление таких «скрытых» недостатков повлечет требование арендатора по их устранению и возмещению соответствующих расходов.
Если в договоре указана цель использования аренды, и арендатор пользуется имуществом не в соответствии с этими целями, арендодатель может потребовать расторжения договора и возмещения убытков (в случае неисполнения претензии).
2). Если фактически арендные отношения возникли до заключения договора
Вы можете согласовать распространение условий договора на фактические отношения, возникшие до его заключения. Для этого укажите дату начала таких отношений. При этом данный факт нужно подтвердить актом. Если акт приема-передачи имущества подписан после этой даты, то не получится взыскать плату за период до даты подписания. Также если не указать в договоре применение его условий к фактическим отношениям до заключения, арендодатель не вправе требовать оплаты аренды до заключения договора.
3). Возврат арендованного имущества
Если в договоре аренды указано, что имущество должно быть возвращено через определенное время после прекращения договора, а вы планируете прекратить договор – направьте соответствующее уведомление до окончания срока действия соглашения. Иначе суд может признать договор возобновленным на неопределенный срок.
Если стороны не согласовали требования к состоянию возвращаемого имущества, арендатор обязан вернуть его в состоянии, в котором оно было получено (с учетом нормального имущества).
4). Капитальный ремонт арендованного имущества
Указывайте в договоре не только обязанности по проведению капитального ремонта, но и за чей счет он должен проводиться. Иначе даже в случае возложения обязанностей по капитальному ремонту на арендатора, он вправе будет потребовать взыскание этой стоимости с арендодателя (зачет в счет арендной платы).
Если в договоре указано, что капитальный ремонт проводится за счет арендатора, который при приеме имущества не заявил о его недостатках, арендатор не вправе требовать от арендодателя возмещения соответствующих расходов.
Если в договоре не указано, какой капитальный ремонт должен проводить арендатор за свой счет – плановый или внеплановый, обязанности распространяются на оба вида ремонта.
5). Укажите, входит ли в размер арендной платы НДС
Если в договоре отсутствует указание об НДС, суд может сделать вывод, что плата согласована с учетом налога. В этом случае арендодатель не сможет требовать от арендатора уплаты НДС.
Учтите в договоре, будет ли влиять на размер арендной платы, если арендодатель перейдет на упрощенный режим налогообложения (уменьшение платы на сумму НДС). Если такое условие не согласовано, то арендная плата не поменяется.
6). Пени по договору аренды
Установите для каждого пени один способ определения ее размера – фиксированную сумму или процент за период просрочки. Если для пени указать сразу два способа (например, 10000 рублей по факту просрочки и 1% от стоимости за каждый день просрочки), то суд может признать данное условие несогласованным, т.е. невозможность такого взыскания.
7). Срок договора
Если сроки договора не согласованы, он заключен на неопределенный срок. В этом случае арендодатель имеет право отказаться от договора в любое время, предупредив арендатора за 1 месяц (за 3 месяца – при аренде недвижимого имущества).
Если договор заключен на определенный срок, и в нем не указано право арендатора на односторонний отказ от договора, то он не вправе заявить об отказе и прекратить вносить арендную плату.
8). Изменение арендной платы в одностороннем порядке
Если в договоре предусмотрено право арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы, то определите, из каких показателей должен исходить арендодатель.
НАПИСАТЬ НАМ.
НАШИ СПЕЦИАЛИСТЫ ВАМ ОТВЕТЯТ!
НАШИ СПЕЦИАЛИСТЫ ВАМ ОТВЕТЯТ!
ПОЛУЧИТЬ ДОСТУП К КОНСУЛЬТАНТПЛЮС НА 2 ДНЯ БЕСПЛАТНО!
По всем вопросам свяжитесь с нами любым удобным способом:
ПОЛУЧИТЬ ДОСТУП К КОНСУЛЬТАНТПЛЮС НА 2 ДНЯ БЕСПЛАТНО!
Нажимая на кнопку "Отправить", я даю согласие на обработку персональных данных и соглашаюсь с политикой конфиденциальности
НАПИСАТЬ НАМ.
НАШИ СПЕЦИАЛИСТЫ ВАМ ОТВЕТЯТ!
Нажимая на кнопку "Получить консультацию", я даю согласие на обработку персональных данных и соглашаюсь с политикой конфиденциальности
ПОСМОТРИ ДОПОЛНИТЕЛЬНУЮ ИНФОРМАЦИЮ В СПС КОНСУЛЬТАНТПЛЮС
Закажи доступ к системе на 2 дня бесплатно!
Нажимая на кнопку "Заказать доступ", я даю согласие на обработку персональных данных и соглашаюсь с политикой конфиденциальности
ЗАКАЗАТЬ ЗВОНОК
Нажимая на кнопку "Отправить", я даю согласие на обработку персональных данных и соглашаюсь с политикой конфиденциальности
